Votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. En 2026, ce n’est plus seulement un mauvais point sur une annonce : c’est une contrainte juridique qui change ce que vous pouvez faire avec votre bien. Les règles se sont durcies progressivement depuis 2022, et le calendrier prévu jusqu’en 2034 va continuer d’impacter bailleurs et vendeurs. Voici ce qui s’applique aujourd’hui, ce qui arrive dans les prochaines années, et les options réelles dont vous disposez.

Ce que signifie concrètement un DPE F ou G

Un DPE classe un logement selon sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de CO₂, sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). Les classes F et G correspondent aux logements qui consomment plus de 330 kWh/m²/an ou émettent plus de 70 kg de CO₂/m²/an. On les appelle les passoires thermiques. En France, elles représentent environ 5 à 5,5 millions de logements.

Le DPE a changé de nature en juillet 2021. Jusqu’à cette date, il était purement informatif une mention sur l’annonce, rien de plus. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : si le diagnostiqueur s’est trompé, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Si vous avez un ancien diagnostic, il faut en faire un nouveau avant toute mise en vente ou en location.

Autre point à vérifier : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité a été ramené de 2,3 à 1,9. Conséquence directe : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité ont changé de classe sans qu’aucun travail n’ait été réalisé. Certains biens classés F ou G sont peut-être maintenant en E. Si votre logement est chauffé à l’électricité et que votre DPE date d’avant 2026, il peut être utile de le refaire avant toute démarche.

La location : un calendrier d’interdictions qui s’étale jusqu’en 2034

La loi Climat et Résilience de 2021 a posé un calendrier progressif d’interdictions de mise en location. Le voici dans l’ordre chronologique :

Date	Ce qui est interdit	Zone géographique
Depuis août 2022	Gel des loyers pour tous les logements F et G pas de hausse à la relocation, au renouvellement ni en cours de bail	France métropolitaine
Depuis 2022 (baux depuis août 2022)	Interdiction du complément de loyer le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré	Zones tendues concernées par l’encadrement
1er janvier 2025	Interdiction de louer les logements classés G (nouveaux baux, renouvellements, reconductions tacites)	France métropolitaine
Depuis 2025	Interdiction de transformer un logement F ou G en meublé de tourisme dans les villes soumises à autorisation de changement d’usage	Communes concernées
1er janvier 2028	Interdiction de louer les logements classés F	France métropolitaine (G : Outre-mer)
1er janvier 2031	Interdiction de louer les logements classés G	Outre-mer uniquement
1er janvier 2034	Interdiction de louer les logements classés E	France métropolitaine

 

Ce qui est interdit depuis le 1er janvier 2025 pour les logements G

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Cela vaut pour la location vide, la location meublée de résidence principale, le bail mobilité et le logement de fonction. Un bail en cours signé avant cette date reste valable jusqu’à son terme le locataire en place peut rester mais au moment du renouvellement, la règle s’applique.

Des exceptions existent, mais elles sont strictement encadrées. Un propriétaire peut continuer à louer un logement G s’il démontre que les travaux sont techniquement impossibles (risque pour le bâti, attesté par un professionnel) ou interdits (contraintes liées à un secteur classé ou aux Architectes des Bâtiments de France), ou que la copropriété a refusé les travaux en assemblée générale malgré sa demande. Dans ces cas, il doit avoir réalisé tous les travaux possibles à l’intérieur du logement lui-même.

Le gel des loyers : ce qui s’applique depuis 2022

Depuis août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés. Concrètement, cela signifie qu’à la relocation (nouveau locataire), vous ne pouvez pas augmenter le loyer par rapport à celui du locataire précédent. En cours de bail, l’indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers (IRL) ne s’applique pas. Au renouvellement, le loyer reste identique. Cette règle s’applique dans toutes les communes, sans distinction entre zones tendues et autres.

Si votre logement est soumis à l’encadrement des loyers (Paris, certaines villes de banlieue, Bordeaux, Lyon, Montpellier, etc.), les baux signés depuis août 2022 ne permettent plus d’appliquer un complément de loyer au-dessus du loyer de référence majoré.

Que risque un propriétaire qui loue quand même un logement G ?

Le bail reste juridiquement valable le locataire ne peut pas partir du jour au lendemain. Mais il peut saisir le juge pour demander que des travaux soient réalisés, obtenir une réduction de loyer ou la suspension du paiement du loyer jusqu’à la fin des travaux, et réclamer des dommages et intérêts. Dans les communes qui appliquent un permis de louer, la mairie peut refuser la mise en location si le DPE est insuffisant. Le risque est donc financier et judiciaire, pas uniquement administratif.

La vente : pas d’interdiction, mais des obligations qui changent la donne

Vendre un logement classé F ou G reste possible. La réglementation n’interdit pas la transaction. En revanche, elle impose plusieurs obligations au vendeur, et le DPE a des effets concrets sur le prix et la négociation.

L’audit énergétique : obligatoire depuis avril 2023 pour les maisons individuelles F et G

Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G impose de fournir un audit énergétique en plus du DPE. L’audit va plus loin que le diagnostic : il propose des scénarios de travaux chiffrés, avec les aides mobilisables pour chaque scénario. Il doit être remis à l’acheteur dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique. Sa validité est de cinq ans. Son coût n’est pas réglementé comptez généralement entre 500 et 1 000 € pour une maison et il est à la charge du vendeur.

Les appartements en copropriété ne sont pas concernés par l’obligation d’audit énergétique individuel. Le DPE reste obligatoire, mais c’est tout. Cela dit, si la copropriété a réalisé un DPE collectif ou un audit global, ces documents peuvent figurer dans les annexes du dossier de vente.

L’annonce et les mentions obligatoires

Depuis 2022, toute annonce immobilière concernant un logement F ou G doit afficher la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Le DPE doit apparaître dans l’annonce avec l’étiquette énergie et la classe GES (gaz à effet de serre). Ces mentions ne sont pas optionnelles : leur absence expose le vendeur et l’agence à des dommages et intérêts.

L’impact sur le prix : il n’y a pas de décote automatique

La décote d’un logement énergivore n’est pas calculée sur un barème fixe. Elle dépend du marché local, du type de bien, de son état général, et surtout du coût réel des travaux nécessaires pour le faire passer en D ou en C. Dans certains marchés tendus, un F bien situé se vend sans décote significative parce que la demande reste forte. Dans d’autres secteurs, la différence peut être significative.

Ce qui est sûr : l’acheteur qui achète un F ou un G sait qu’il devra faire des travaux avant 2028 (pour un F) ou avant 2034 (pour un E) s’il veut louer le bien. S’il est investisseur, il intégrera ce coût dans sa rentabilité. S’il achète pour y vivre, il négociera sur la base du devis des travaux, pas d’une remise forfaitaire. Le coût des travaux est un argument de négociation, pas une soustraction euro pour euro sur le prix affiché.

Rénover avant de vendre : le calcul à faire

La rénovation avant vente n’est pas obligatoire. Le vendeur doit informer, pas rénover. Mais certains propriétaires choisissent de faire des travaux ciblés (remplacement du chauffage, isolation des combles, ventilation) pour faire passer le logement en D ou en C, dans l’espoir de vendre plus vite ou plus cher.

Ce calcul dépend de plusieurs variables : le coût des travaux, le gain attendu sur le prix de vente, le délai supplémentaire de chantier, et les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ). Avant de s’engager dans un chantier important, il vaut la peine de faire estimer le bien en l’état par un agent immobilier, d’obtenir un devis de travaux réaliste, et de vérifier si un audit énergétique (obligatoire de toute façon pour les maisons F et G) ne préconise pas un scénario de rénovation adapté.

Les travaux : par où commencer pour sortir d’une classe F ou G

Sortir d’une classe F ou G pour atteindre au moins la classe E et idéalement la classe D nécessite en général d’intervenir sur plusieurs postes en même temps. Un seul poste de travaux suffit rarement à faire bouger la classe d’un logement très énergivore.

Poste de travaux	Gain DPE estimé	Coût indicatif	Aide principale
Isolation des combles perdus	Souvent décisif (10 à 20 % des pertes de chaleur)	25 à 60 €/m²	MaPrimeRénov’ + CEE
Isolation des murs par l’extérieur (ITE)	Fort (25 à 35 % des pertes)	130 à 200 €/m²	MaPrimeRénov’ + CEE + éco-PTZ
Remplacement de la chaudière fioul par une PAC air/eau	Très fort sur les émissions CO₂	10 000 à 17 000 €	MaPrimeRénov’ (jusqu’à 5 000 €)
Isolation du plancher bas	Modéré (7 à 10 % des pertes)	15 à 45 €/m²	MaPrimeRénov’ + CEE
Remplacement des fenêtres en simple vitrage	Modéré seul, fort combiné	400 à 800 €/unité	CEE, peu ou pas MaPrimeRénov’

 

Les travaux doivent être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour ouvrir droit aux aides de l’État. MaPrimeRénov‘ est accessible aux propriétaires occupants et, sous conditions, aux propriétaires bailleurs. Les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) s’obtiennent auprès des fournisseurs d’énergie, souvent sous forme de primes ou de bons d’achat. L’éco-PTZ permet de financer jusqu’à 50 000 € de travaux sans intérêts, sous conditions de ressources.

Si votre objectif est de louer ou de vendre dans les meilleures conditions, un contrôle du logement sans frais permet de faire le point sur l’état réel de votre bien, d’identifier les travaux prioritaires et de chiffrer les aides auxquelles vous avez droit avant de vous engager.

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Ce que tout ça change pour les copropriétés

Les règles s’appliquent au logement pas seulement à l’immeuble. Un appartement classé F ou G dans une copropriété est soumis aux mêmes interdictions de location et aux mêmes obligations de DPE que n’importe quel autre bien. La différence : pour certains travaux (isolation de la façade, remplacement du système de chauffage collectif), le propriétaire dépend du vote de la copropriété en assemblée générale.

Si la copropriété bloque les travaux malgré une demande régulière, c’est l’une des exceptions reconnues permettant de continuer à louer temporairement un logement G. Cette exception doit être documentée : procès-verbal d’assemblée, demande écrite du propriétaire, réponse de la copropriété. En attendant, les travaux réalisables à l’intérieur du logement seul (isolation intérieure des murs, ventilation, régulation du chauffage) restent à la charge du propriétaire.

 

FAQs

Mon logement est classé G : puis-je encore louer le locataire déjà en place ?

Oui. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 reste valable jusqu’à son terme. Votre locataire actuel peut rester sans que vous ayez à faire quoi que ce soit immédiatement. En revanche, au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite, le logement sera concerné par l’interdiction. C’est là qu’il faudra avoir réalisé les travaux nécessaires ou justifier d’une exception reconnue.

Mon DPE a été fait en 2020 : est-il encore valable ?

Non. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Pour toute mise en vente ou en location après cette date, un nouveau diagnostic est obligatoire. Il vous en coûtera entre 100 et 250 €, et c’est le seul document sur lequel vous pouvez vous baser légalement. Attention : si votre logement est chauffé à l’électricité, le nouveau DPE peut vous réserver une bonne surprise grâce au changement de coefficient de 2026.

La vente d’un logement G est-elle interdite ?

Non. La vente d’un logement classé G reste libre. La réglementation impose des obligations d’information (DPE valide, audit énergétique pour les maisons en monopropriété, mention « consommation énergétique excessive » dans l’annonce), mais elle n’interdit pas la transaction. Le DPE est en revanche opposable depuis 2021 : s’il est erroné, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?

Non, pas pour les appartements en copropriété. L’audit énergétique est exigé uniquement pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G, lors de la mise en vente. Pour un appartement en copropriété, seul le DPE individuel est obligatoire. La copropriété peut toutefois avoir réalisé un DPE collectif ou un audit global, dont les résultats peuvent figurer dans le dossier de vente.

Puis-je déduire le coût des travaux du prix de vente ?

Pas automatiquement, et pas euro pour euro. Il n’existe pas de grille de décote officielle. L’impact du DPE sur le prix dépend du marché local, du type de bien et du coût réel estimé des travaux. Dans un marché tendu, un logement F bien situé peut se vendre sans décote notable. Ailleurs, la différence peut être significative. L’acheteur négociera sur la base de devis réels, pas sur une remise forfaitaire déduite du prix affiché.

Le gel des loyers s’applique-t-il partout en France ?

Oui, le gel des loyers pour les logements F et G s’applique dans toutes les communes de France métropolitaine, sans distinction entre zones tendues et autres. Cela signifie qu’un propriétaire en zone rurale ne peut pas augmenter le loyer d’un logement F ou G, ni lors d’une relocation, ni lors d’un renouvellement de bail, ni via une indexation annuelle en cours de bail. La règle est nationale depuis août 2022.

Que se passe-t-il si je vends sans fournir l’audit énergétique ?

L’absence d’audit énergétique lors de la vente d’une maison F ou G expose le vendeur à des recours de l’acheteur, notamment à des dommages et intérêts. L’audit doit être remis à l’acheteur dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l’acte. Si l’acheteur découvre après la signature qu’il n’en a pas reçu, il peut invoquer un défaut d’information. Le notaire vérifie en général la présence de l’audit dans le dossier avant la signature.

 

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